De gebondenheid van partijen bij mondelinge overeenstemming over de koop van een woning

Schriftelijkheidsvereiste

Zo kunnen een concurrentiebeding en een proeftijdbeding in een arbeidsovereenkomst alleen schriftelijk worden overeengekomen.

En zo ook de koop van een woning door een particulier. Tot circa dertien jaar geleden kon dat ook mondeling. Of dat handig was, is iets anders, maar het was rechtsgeldig. Sinds medio 2003 luidt de wet dat een koop van een woning door een particulier alleen schriftelijk tot stand kan komen.[1] Die wetswijziging was mede het gevolg van de overspannen woningmarkt in de jaren negentig. Zeker in het midden van het land kon je een beetje leuke woning slechts kopen als je er heel snel bij was én bereid was om boven de vraagprijs te bieden. En dan nog liep je het risico dat je overboden werd. Die rat race leidde ertoe dat kopers steeds vaker verplichtingen aangingen waar ze achteraf spijt van kregen, met alle nare gevolgen van dien.

Tegenwoordig bestaat die praktijk dus niet meer. Althans niet in die vorm. Zonder een ondertekende koopakte is er geen koopovereenkomst. Mondelinge overeenstemming helpt niets, ook niet als er onderling is gefeliciteerd, handen geschud en champagne is ontkurkt. Ook schriftelijke bevestigingen, e-mails en briefwisselingen zijn niets waard. Het moet gaan om één schriftelijke, door alle partijen ondertekende koopakte.

Mondelinge overeenstemming

Kan partij A dan helemaal niets meer beginnen als hij mondelinge overeenstemming met partij B heeft bereikt over de koop van de woning van B en B zich een dag later ineens onttrekt omdat hij zijn woning aan C, die meer biedt, wil verkopen en leveren? Is een verkoper met wie mondeling overeenstemming over de verkoop is bereikt niet verplicht om zijn medewerking te verlenen aan het opstellen en ondertekenen van de koopakte? En kan de verkoper zich überhaupt beroepen op het wettelijke voorschrift dat de overeenkomst schriftelijk moet zijn? Dat is toch een regel die enkel ten behoeve van de consument-koper in de wet is opgenomen?

Daarover heeft jarenlang onduidelijkheid bestaan. Pas in 2011 gaf de Hoge Raad uitsluitsel. Niet alleen de particuliere koper maar ook de particuliere verkoper kan zich beroepen op het schriftelijkheidsvereiste. De particuliere koper of verkoper die weigert zijn medewerking te verlenen aan de schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming kan door de andere partij niet ertoe worden gedwongen die medewerking te verlenen om de eenvoudige reden dat hij daartoe niet verplicht is. Die (particuliere) partij kan om die reden ook niet schadeplichtig zijn, tenzij sprake is van ‘zeer bijzondere omstandigheden’.[2]

Anders is het echter als de verkopende partij niet particulier maar professioneel handelt.[3] Deze is gehouden aan een mondeling bereikte wilsovereenstemming en kan gedwongen worden zijn medewerking te verlenen aan de schriftelijke vastlegging van de koop.

[1] Belangrijk is dat het om een woning gaat. Daarbij gaat het om de vraag of het object de eigenschappen van een woning bezit, niet om wat partijen ervan vinden of wat de koper ermee van plan is. De koop van bijvoorbeeld een (voormalig) schoolgebouw of een oude watertoren, om er een woning van te maken, valt dus niet onder de regeling. Daarvoor is een schriftelijke koopovereenkomst dus niet vereist.

[2] Onder zeer bijzondere omstandigheden wordt in beginsel niet begrepen de omstandigheid dat de verkoper aan een ander die meer heeft geboden wil leveren, evenmin de omstandigheid dat de koper onder de koop uit wil omdat hij een aantrekkelijkere woning op het oog heeft.

[3] Vereist blijft daarbij wel dat de koper een particulier is.