Waarom je nooit zomaar (gemeente-)grond moet teruggeven

Gemeente Noord-Beveland

Het speelt de laatste jaren in tal van gemeenten in Nederland. Zo is de gemeente Noord-Beveland, waar ik ben opgegroeid, onlangs een offensief begonnen tegen – naar verluidt – 668 gevallen van onrechtmatig grondbezit. Het zou gaan om in totaal 27.081 vierkante meter gemeentegrond.

Als eerste van de zes in de gemeente gelegen plaatsen is het dorpje Kats op de korrel genomen. 37 huiseigenaren ontvingen een brief van de gemeente waarin zij voor de keus zijn gesteld: teruggeven of kopen/betalen.

Maar ligt dat wel zo eenvoudig?

Zijn er omstandigheden of argumenten die de gemeente kunnen worden tegengeworpen? Wat zijn hier eigenlijk de rechten en plichten van de (onrechtmatig handelende) huiseigenaar en van de gemeente?

Het enig juiste antwoord luidt dat zulke omstandigheden en argumenten er kúnnen zijn. Dat is nu juist wat per geval moet worden bekeken. En wat gemeenten niet lijken te doen wanneer ze louter op grond van kadastrale informatie en luchtfoto’s huiseigenaren aanschrijven.

In januari ’20 uitte ik kritiek in deze kwestie. De volgende dag had ik een verslaggever op bezoek voor een interview.

Verkrijging door verjaring

Sommige huiseigenaren gebruiken een stuk grond dat niet hun eigendom is, maar van de buren of van de gemeente. Soms zonder het te weten, soms bewust. In beide gevallen mag het niet.

Andermans grond zonder toestemming gebruiken is in de meeste gevallen onrechtmatig. De eigenaar kan dan verlangen dat dit gebruik wordt gestaakt. Maar in sommige situaties kan de eigenaar dat, na verloop van tijd, toch niet meer. Dan heeft hij de eigendom van dat stuk grond door verjaring verloren.

Wanneer is sprake van verkrijgende verjaring?

Het leerstuk van de verkrijgende verjaring is complex. Maar de criteria zijn op zich simpel. Nodig zijn:

• onafgebroken bezit van de (gemeente-)grond
• gedurende ten minste 20 jaar.

Simpel dus, ik zei het al.

Bezit. Wat is dat?

De moeilijkheid zit in het criterium “bezit”. Bezitten is iets anders dan “houden”. Houden doe je voor een ander. Bezitten is houden voor jezelf. Als bezitter pretendeer je de eigenaar van een zaak te zijn.

En dat is waar dit hele leerstuk in de kern op neerkomt: de vraag hoe het stuk (gemeente-)grond in die 20 jaar is gebruikt.

Dat is geen juridische vraag, maar een (heel) feitelijke. Het gaat er daarbij met name om wat voor de buitenwereld uiterlijk kenbaar was. Het gaat om een objectieve beoordeling van het bezit naar verkeersopvattingen. Het bezit van de gemeente moet er volledig door teniet zijn gedaan.

De hamvraag is dus: Heb je de grond gebruikt alsof je de (enig) eigenaar ervan bent?

Daarover zijn door verschillende rechters in de loop van de tijd al heel veel uitspraken gedaan. De moeilijkheid daarbij is dat het telkens op zichzelf staande, unieke zaken betrof. Toch kunnen er wel bepaalde regels en criteria uit worden afgeleid, die nuttig zijn voor de praktijk.

Geen bezit bij gemaakte afspraken

Als je met de gemeente (of als het grond van de buren betreft, je buren) een afspraak hebt gemaakt over het gebruik van de grond, dan volgt daaruit dat geen sprake is van bezit ervan. Afspraken maken impliceert immers dat je niet pretendeert eigenaar van de grond te zijn. Een eigenaar behoeft geen toestemming om van de grond gebruik te maken, die maakt er gewoon gebruik van.

Erfafscheiding

Een belangrijke indicatie dat iemand het bezit over een stuk grond uitoefent, is het ontoegankelijk ervan maken voor anderen. Dat gebeurt doorgaans door plaatsing van een (hoog) hek of een dichte haag. Dat is een duidelijk signaal naar buiten toe: dit is van mij!

Uit de rechtspraak volgt dat enkel het beplanten en onderhouden van een stukje grond niet voldoende is om bezit te kunnen aannemen. Daarmee is voor de buitenwereld niet direct duidelijk dat het stukje grond wordt geclaimd als eigendom van de betreffende huiseigenaar.

Waar je woont, maakt verschil

Als over onrechtmatig grondgebruik wordt geprocedeerd, gebeurt dat eerst bij de rechtbank van het gebied waarin de grond zich bevindt. In een eventueel hoger beroep wordt de zaak beoordeeld door het gerechtshof binnen wiens ressort (gebied) de grond ligt. In Nederland zijn er 5 gerechtshoven. Opvallend is dat de hoven de kwesties van verkrijgende verjaring niet (altijd) op dezelfde wijze beoordelen. Met name Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch vormt een vreemde eend in de bijt door minder snel dan andere hoven te oordelen dat sprake is van bezit van (gemeente-)grond.

Sterker, je zou op grond van de gepubliceerde uitspraken van het hof als vuistregel kunnen hanteren dat een beroep op verkrijgende verjaring gedoemd is te mislukken als het stuk grond niet is omheind door een hoog hek of dichte haag.

Nogal kort door de bocht, naar mijn idee. Andere hoven oordelen genuanceerder. Hekken en hagen blijven ook daar belangrijke kenmerken, maar zijn niet per se en altijd doorslaggevend.

Schadevergoeding

Stel, je verzet je tegen de claim van de gemeente en je wint! Hoera! Je bent (dus toch) de gelukkige eigenaar (geworden) van dat stukje grond.

Eh, laat de kurk nog maar even in de fles…

Feit blijft namelijk dat je onrechtmatig hebt gehandeld. Dat je daardoor uiteindelijk de eigendom van die grond hebt verkregen, maakt het voorafgaande grondbezit niet minder onrechtmatig. En wie onrechtmatig handelt, moet de daardoor door de ander geleden schade vergoeden, zo luidt de wet. De gemeente kan dus op grond van dat onrechtmatig handelen een schadevergoeding van je vorderen, oordeelde de Hoge Raad in 2017.

Het gaat nog verder. De wet biedt de gedupeerde (de gemeente) namelijk de mogelijkheid om in plaats van een schadevergoeding in geld een schadevergoeding in natura te vorderen. Dat komt dan neer op een vergoeding in de vorm van teruglevering van de grond aan de gemeente. Die vordering heeft overigens alleen kans van slagen als de door verjaring verloren grond nog eigendom van de (verkrijgende) huiseigenaar is. Zo niet, dan kan enkel een schadevergoeding in geld worden gevorderd.

Kortom

Het is (veel) te kort door de bocht om te veronderstellen dat onrechtmatig in gebruik genomen (gemeente-)grond moet worden teruggegeven. Er kan namelijk sprake zijn geweest van verkrijgende verjaring, waardoor de bezitter/huiseigenaar de eigendom van de (gemeente-)grond heeft verkregen. De gemeente kan die grond in die gevallen dus niet meer terugvorderen en kan dus ook geen koop of huur ervan bedingen. Maar via een omweg kan de gemeente ook in die gevallen nog proberen haar doel te bereiken, met een grote kans op succes. Zolang de grond nog eigendom van de huiseigenaar is, kan teruglevering ervan worden gevorderd. Is de grond niet meer van hem, dan resteert de gemeente nog een claim tot schadevergoeding in geld.

Op grond hiervan meen ik, dat als een gemeente een huiseigenaar aanbiedt de grond over te nemen voor een aanvaardbare prijs, dit doorgaans de voor de hand liggende oplossing vormt. Alleen in die gevallen waarin de gemeente enkel revindicatie (teruggave) verlangt of een onaanvaardbare prijs voor de grond bedingt, loont het de moeite om de zaak nauwkeurig te onderzoeken op eventuele verkrijgende verjaring.

Advies

Wilt u meer weten? Bijvoorbeeld over uw concrete situatie en de mogelijkheden die u hebt? Neem dan gerust contact met mij op.