De tijdelijke woonruimtehuurovereenkomst. Waar moet u op letten?

Mag het?

Als u woonruimte wilt verhuren, zijn er een paar zaken waar u voldoende rekening mee moet houden. De allereerste vraag die zich aandient, is of verhuur wel is toegestaan. Als op de woning bijvoorbeeld een hypotheek is gevestigd, is de kans groot dat in de hypotheekakte een huurbeding is opgenomen. Dan heeft u toestemming van de bank nodig. Een andere belemmering kan bestaan in lagere regelgeving van overheidswege. Gemeenten bepalen voor de verhuur van veel onroerende zaken voorwaarden en reguleren op die wijze de aard en omvang van de verhuurmogelijkheden. Daar ga ik in een andere blog nog wel eens nader op in.

 

Waarom zou je?

Als verhuur kan en mag, dient zich de tweede relevante vraag aan, die vooral voor particuliere verhuurders relevant is, en die luidt: moet je er wel aan willen beginnen? Want het uitgangspunt van verhuur van woonruimte is dat je verhuurt voor onbepaalde tijd. Tel daar bij op dat de huurder van woonruimte in vergaande mate door de wet wordt beschermd, dan levert dat de situatie op dat u mogelijk voor altijd aan uw huurder vastzit. Prima, als u ook op de langere termijn geen andere plannen met de woning heeft of krijgt en uw verstandhouding met de huurder goed is, maar anders niet.

Dit weerhield veel eigenaren van verhuurbare woonruimte om tot verhuur over te gaan en dat werd en wordt met het oog op de gewenste doorstroming op de huurwoningmarkt als onwenselijk beschouwd. Dit heeft geleid tot de Wet doorstroming huurmarkt 2015, die op 1 juli 2016 in werking is getreden. Deze nieuwe wet introduceerde de mogelijkheid om woonruimte ook tijdelijk te verhuren.

 

Verhuur voor korte duur / verhuur voor bepaalde tijd

Alvorens daar nader op in te gaan, is het goed om eerst duidelijk te maken dat verhuur van woonruimte voor bepaalde tijd iets anders is dan verhuur van korte duur. De wet bevat al veel langer de bepaling, dat als partijen verhuur afspreken die naar zijn aard van korte duur is, de hele woonruimtewetgeving buiten toepassing wordt gelaten. Een voorbeeld hiervan is verhuur van een vakantiewoning aan toeristen.

Sinds 2016 is het dus mogelijk om woonruimte voor korte duur te verhuren, bijvoorbeeld als recreatiewoning, maar daarnaast ook op reguliere wijze, voor bepaalde tijd.[1] Met name particuliere verhuurders maken daarvan gretig gebruik. Institutionele beleggers echter nauwelijks.

 

De regels en de risico’s

De nieuwe regeling bevat specifieke wettelijke regels, die beperkingen en risico’s meebrengen. De vier belangrijkste regels om rekening mee te houden zijn:

• een duur van maximaal 2 jaar voor zelfstandige woonruimte en maximaal 5 jaar voor kamerverhuur;
• opzegging is niet nodig want de huurovereenkomst eindigt vanzelf, maar toch moet de verhuurder de huurder tijdig en uitdrukkelijk herinneren aan de naderende einddatum;
• de huurder kan de huurovereenkomst eerder, tussentijds dus, opzeggen;
• een aansluitende overeenkomst voor bepaalde tijd tussen dezelfde partijen is niet mogelijk.

 

Geen minimumduur

Omdat de huurder het recht van tussentijdse opzegging heeft, heb je als verhuurder dus geen enkele zekerheid bij dit type overeenkomst. Een minimumduur kan niet worden afgesproken, enkel een maximumduur, van maximaal 2 jaar.[2] En als die eenmaal is bereikt, dan kan de huurovereenkomst wel worden verlengd, maar dan gaat deze gelden als een overeenkomst voor onbepaalde tijd, ongeacht wat partijen daarover afspreken.

 

Tijdige kennisgeving van einddatum

Lastiger is nog het vereiste van de kennisgeving van de aanstaande einddatum. De wet schrijft namelijk voor dat deze in een specifiek tijdsframe van twee maanden aan de huurder moet worden gedaan: minimaal 1 maand voor de einddatum en maximaal 3 maanden ervoor. Bovendien rust op de verhuurder de bewijslast dat aan die tijdige kennisgeving is voldaan. Het niet voldoen aan deze regel heeft tot gevolg dat de huurovereenkomst van rechtswege voor onbepaalde tijd wordt verlengd.

Uit de jurisprudentie en de literatuur volgt dat een te late kennisgeving niet door de verhuurder kan worden gerepareerd en ook niet door de rechter kan worden hersteld. Is de verhuurder te laat met kennisgeven, of kan hij niet aantonen dat hij tijdig heeft kennisgegeven, dan hangt hij dus. Wat betreft het te vroeg kennisgeven – eerder dan 3 maanden voor de einddatum – is sprake van wisselende rechtspraak. In sommige zaken heeft de rechter geoordeeld dat het beroep van de huurder op het feit dat de kennisgeving te vroeg was gedaan niet redelijk is.

 

Conclusie

Indien u uw zelfstandige dan wel onzelfstandige woning voor onbepaalde tijd verhuurt, zit u ook echt voor onbepaalde tijd aan de huurder vast. Niet de verhuurder maar de huurder kan min of meer zelfstandig bepalen wanneer de huur eindigt en u weer over de woning kan beschikken. Indien u daar huiverig voor bent, kunt u ervoor kiezen om de woning voor slechts bepaalde tijd (maximaal 2 of 5 jaar) te verhuren. Daarbij moet u echter nauwkeurig te werk gaan en enkele belangrijke spelregels naleven. Eén daarvan is dat u de huurder tijdig, niet te vroeg en zeker niet te laat, moet waarschuwen voor het naderende einde van de looptijd van de huur, omdat u anders alsnog voor onbepaalde tijd aan de huurder vast komt te zitten.

[1] Voor woningcorporaties geldt een afwijkende regeling.

[2] Tot de wetswijziging in 2016 gold de regel dat een woonruimtehuurovereenkomst voor bepaalde duur weliswaar niet van rechtswege eindigde, maar diende te worden opgezegd, maar tevens dat ook de huurder de overeenkomst niet tussentijds kon opzeggen. Zodoende kon de verhuurder in elk geval nog het voordeel van een minimumduur genieten.