Het ontruimingsbeding (diplomatenclausule) in de woonruimtehuurovereenkomst

Opzegging

Als een woning voor onbepaalde tijd wordt verhuurd, zit de huurder in principe gebeiteld. Als hij zijn verplichtingen netjes nakomt en er verder ook geen gekke dingen gebeuren, kan hij het gebruik (de huur) van de woning zo lang voortzetten als hij dat wenst. De verhuurder kan hem er alleen in enkele, door de wet bepaalde gevallen uit krijgen.[1] Dit betreft de zogenaamde opzeggingsgronden, die in de wet zijn opgesomd. Een huurovereenkomst (woonruimte) kan niet op een andere grond dan één van de wettelijke gronden worden opgezegd.

Bovendien is het wettelijke systeem van opzegging zo geregeld dat de opzegging geen effect heeft als de huurder niet binnen zes weken na de ontvangst ervan ermee instemt. In de praktijk vindt die instemming vrijwel nooit plaats. Vervolgens moet de verhuurder de opzegging aan de kantonrechter voorleggen en vorderen dat hij de huurovereenkomst op de in de opzeggingsbrief aangevoerde grond beëindigt. De kantonrechter beoordeelt die vordering kritisch. Als hij uiteindelijk oordeelt dat de door de verhuurder gestelde opzeggingsgrond aanwezig is, hoeft dat nog steeds niet ertoe te leiden dat de huurovereenkomst eindigt. De kantonrechter kan de huurovereenkomst dan beëindigen, maar hoeft dat niet. Hij heeft bij die afweging een grote vrijheid.

 

Het ontruimingsbeding: een extra (bijzondere) opzeggingsgrond

Als in een huurovereenkomst woonruimte uitdrukkelijk is bepaald dat de huurder na het verstrijken van een bepaalde termijn het gehuurde moet verlaten, is sprake van een ontruimingsbeding. Als de ontruiming moet plaatsvinden om de verhuurder zelf de woning te kunnen laten betrekken, of om een vorige huurder de woning opnieuw te laten betrekken, levert zo’n ontruimingsbeding een extra opzeggingsgrond voor de verhuurder op. Zo’n beding wordt ook wel een diplomatenclausule genoemd, of een tussenhuurbepaling of overbruggingsclausule.

Een bijzonderheid daarbij is, dat als de rechter deze opzeggingsgrond in een specifiek geval aanwezig oordeelt, hij, anders dan bij de overige (normale) opzeggingsgronden, de huurovereenkomst moet beëindigen.

In de praktijk blijkt het beding nog wel eens verkeerd of (te) summier te worden geformuleerd. Dan werkt het niet. De rechter zal er dan aan voorbij gaan. Enkel bepalen dat de woning na verloop van een zekere termijn moet worden ontruimd, is niet voldoende. Op de verhuurder rust de plicht om te stellen en aan te tonen dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst ermee bekend was waarom de bedongen ontruiming moet plaatsvinden. In de regel houdt dit in dat dit motief dus ook in de clausule moet worden beschreven.

Het ontruimingsmotief mag slechts op een van de volgende twee, door de wet benoemde, gevallen neerkomen:

• de verhuurder gaat na de bepaalde termijn zelf de woning betrekken,

of

• de verhuurder heeft een vorige huurder de toezegging gedaan dat deze na de bepaalde termijn de woning opnieuw kan betrekken en die vorige huurder maakt van die toezegging gebruik.

 

Zware rechterlijke toets

De rechter toetst niet alleen of het ontruimingsbeding zelf aan alle wettelijke vereisten voldoet en of de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst bekend was met het ontruimingsmotief, hij toetst in de beëindigingsprocedure ook of het ontruimingsmotief op het (latere) moment van het instellen van de vordering (nog steeds) bestaat. Concreet betekent dit, dat het geen zin heeft een op zichzelf correct geformuleerd ontruimingsbeding in de huurovereenkomst op te nemen als niet daadwerkelijk sprake is van het daarin vermelde ontruimingsmotief. Dat motief kan niet worden gefingeerd. De rechter toetst de aanwezigheid ervan grondig. De verhuurder zal moeten stellen en aantonen dat het motief bij het aangaan van de overeenkomst bestond en bij het instellen van de beëindigingsvordering, mogelijk jaren later, nog steeds bestaat. Die bewijslast is zwaar. Een fingerende verhuurder zal doorgaans snel door de mand vallen.

Daarnaast beoordeelt de rechter ook nog de aanwezigheid van het belang van de verhuurder bij de inroeping van het beding. Als dat belang niet (meer) aanwezig wordt geoordeeld, wat ook goed mogelijk is als wel een ontruimingsmotief bestaat, wordt de vordering alsnog afgewezen en hoeft de huurder de woning dus niet te verlaten.

 

Conclusie

Een diplomatenclausule is slechts in een beperkt aantal gevallen nuttig en de toepassing ervan vergt deskundigheid. De redactie komt nauw. Wordt de clausule niet goed geformuleerd, dan kan deze niet als opzeggingsgrond dienen. Daarnaast is van groot belang dat de werkelijke motieven en belangen van de verhuurder in acht worden genomen, niet alleen bij de formulering van het beding, maar ook bij het instellen van de beëindigingsvordering. Als de verhuurder niet aan de op hem rustende bewijslast kan voldoen, strandt de vordering alsnog, ook als het beding op zichzelf goed in elkaar steekt.

[1] Denk bijvoorbeeld aan een noodzakelijke renovatie van de woning die zo ingrijpend is dat deze niet kan plaatsvinden zonder dat de huurovereenkomst wordt beëindigd. Voor zo’n geval biedt de wet een uitkomst; het kan een opzeggingsgrond voor de verhuurder opleveren (‘dringend eigen gebruik’).