Geen huurbescherming voor kapsalon in woonzorgcentrum
Begin dit jaar wees het gerechtshof te Amsterdam een interessant arrest in een huurzaak. De uitspraak illustreert dat het lang niet altijd zeker is of een huurder van een bedrijfsruimte ook daadwerkelijk de wettelijke bescherming geniet die hij veronderstelt. In het onderhavige geval draaide het om een in een woonzorgcentrum gevestigde kapsalon.
290- of 230a-bedrijfsruimte
Het Burgerlijk Wetboek kent verschillende regimes voor de huur van verschillende soorten bedrijfsruimten. De huurder van een zogenaamde ‘290-bedrijfsruimte’ geniet wettelijke bescherming tegen beëindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder.[1] Kort door de bocht gezegd zit de huurder van een 290-bedrijfsruimte de eerste tien jaar ‘geramd’. Zolang hij geen gekke dingen doet, zich geen bijzondere situaties (zoals noodzakelijke renovatie) voordoen en de huur tijdig wordt voldaan, heeft de 290-huurder niets te vrezen en kan de verhuurder de huurovereenkomst niet eenzijdig beëindigen. Voor bedrijfsruimten die niet tot deze categorie behoren, zoals kantoren en opslagloodsen, geldt de wettelijke bescherming tegen beëindiging van de huurovereenkomst niet. Deze restcategorie wordt aangeduid als ‘overige bedrijfsruimte’, ‘230a-bedrijfsruimte’ en ‘230a-kantoorruimte’. 230a-huurders kunnen slechts een beroep doen op ‘ontruimingsbescherming’, die aanzienlijk minder zekerheid biedt dan de 290-huurdersbescherming.
Kortom, als huurder van een bedrijfsruimte is het voordelig wanneer je huurovereenkomst kwalificeert als 290-huur in plaats van 230a-huur. Dan sta je juridisch veel sterker tegenover de verhuurder.
Kapsalon in woonzorgcentrum is geen 290-bedrijfsruimte
Als een zaak krachtens de huurovereenkomst is bestemd voor de uitoefening van een ambachtsbedrijf en “voor het publiek toegankelijk is”, is sprake van een 290-bedrijfsruimte. Een kapperszaak is een ambachtsbedrijf, daarover verschilden partijen niet van mening. Wel dachten zij anders over de vraag of deze kapsalon voor het publiek toegankelijk was.
De verhuurder (het woonzorgcentrum) had de huurovereenkomst opgezegd, de exploitant van de kapsalon stelde zich op het standpunt dat het gehuurde een 290-bedrijfsruimte betrof en dat hij dus de 290-huurdersbescherming genoot. Hij stelde dat de opzegging daarom niet geldig was én onrechtmatig. Partijen belandden vervolgens bij de kantonrechter, die de exploitant van de kapsalon in het ongelijk stelde en zijn vorderingen afwees. De exploitant ging in hoger beroep bij het gerechtshof.
Net als de kantonrechter dat had gedaan, oordeelde het hof echter dat het gehuurde niet voor het publiek toegankelijk was. Dat is opmerkelijk omdat de huurder had aangevoerd dat hij niet enkel bewoners van het woonzorgcentrum knipte, maar ook klanten ‘van buiten’. Die externe klanten vormden 40% van zijn klandizie.
Feitelijk was de kapsalon dus wel voor het publiek toegankelijk, zou je kunnen denken. Anders zou geen externe klandizie hebben kunnen bestaan. Maar dat is niet wat met dit vereiste wordt bedoeld, zo blijkt uit de uitspraak. Gekeken moet worden, motiveert het hof, naar wat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad. Over het voor het publiek toegankelijk zijn, hadden partijen in de huurovereenkomst niets opgenomen. Het hof verwijst echter naar andere afspraken, die wel in de huurovereenkomst staan, waaruit kan worden afgeleid dat publieke toegankelijkheid van het gehuurde bij het aangaan van de huurovereenkomst kennelijk niet door partijen was beoogd.
Een van die volgens het hof bepalende afspraken is de lage huurprijs van € 25,00 per dag. Het hof:
“Deze huurprijs levert een indicatie op dat partijen niet de bedoeling hebben gehad een kapsalon te vestigen met een commerciële functie gericht op klanten van buiten het woonzorgcentrum.”
Verder verwijst het hof nog naar andere afspraken in de huurovereenkomst en op diverse overige feiten en omstandigheden: bewoners en medewerkers van het centrum kregen korting op de tarieven, er werd periodiek met elkaar geëvalueerd, de ruimte werd slechts voor enkele dagen per week gehuurd en was al door de verhuurder ingericht, de huurder had de kapsalon naar buiten toe niet gepresenteerd als een zelfstandige vestiging en had deze ook niet als zodanig bij de Kamer van Koophandel geregistreerd, andere dienstverleners (een audicien en een schoenmaker) maakten soms ook gebruik van de ruimte.
Het hof:
“Dit zijn eveneens aanwijzingen dat partijen niet hebben bedoeld een kapsalon te vestigen met een commerciële functie gericht op klanten van buiten het woonzorgcentrum.”
Het hof voegt daar vervolgens nog aan toe dat de klandizie van buiten een ondergeschikte plaats innam ten opzichte van de klantenkring die aan het woonzorgcentrum was verbonden, dat een woonzorgcentrum– anders dan bijvoorbeeld een ziekenhuis – door slechts een beperkt publiek wordt bezocht, dat de kapsalon zich bevond in een zorgappartement aan het einde van een verpleeggang en geen eigen toegang had, dat bezoekers (dus ook externe klanten van de huurder) zich moesten melden bij de receptie en dat in het woonzorgcentrum een bordje stond met de tekst ‘verboden voor onbevoegden’.
Alles bij elkaar leidde dit tot het oordeel dat de kapsalon niet voor het publiek toegankelijk was en dus geen 290-bedrijfsruimte betrof maar 230a-bedrijfsruimte. De opzegging van de huurovereenkomst door het woonzorgcentrum bleef overeind en ook de schadevorderingen van de kapper bleven afgewezen.
Wat had de huurder kunnen doen voor een andere uitkomst?
Toen de huurder na verloop van tijd ook steeds meer klanten van buiten ging bedienen, had hij met de verhuurder hierover in overleg kunnen treden en aldus kunnen proberen om van de verhuurder toestemming althans medewerking te verkrijgen voor de uitbreiding van zijn klandizie. Nu was slechts een stilzwijgende gedoogsituatie ontstaan. De huurder had aldus kunnen proberen een wijziging (verbreding) te bewerkstelligen van de bedoeling van partijen met betrekking tot het gebruik van het gehuurde. Daarmee zou de huurovereenkomst mogelijk van kleur zijn verschoten: van 230a- naar 290-huur. Daarbij had de huurder zich in zijn bedrijfsvoering ook meer als een zelfstandige ondernemer kunnen profileren, die zich nadrukkelijk mede richt op externe klanten.
Los daarvan had de huurder in de procedures wellicht met succes een beroep kunnen doen op connexiteit.[2] De huurder had namelijk al een kappersbedrijf in de buurt van het woonzorgcentrum, dat was gevestigd in een 290-bedrijfsruimte. Als het woonzorgcentrum ermee heeft ingestemd dat het gehuurde (in het woonzorgcentrum) zou worden gebruikt in aanvulling op die hoofdvestiging van de huurder – en van die instemming lijkt sprake te zijn geweest omdat het woonzorgcentrum de kapper had benaderd met het verzoek om de kapsalon in het centrum te gaan exploiteren –, is sprake van connexiteit en komt het gehuurde (onzelfstandige filiaal), dat op zichzelf geen 290-bedrijfsruimte vormt, eveneens onder het 290-regime (van de hoofdvestiging) te vallen.
[1] De benaming van de regimes is afgeleid van de wetsartikelen 230a en 290 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.
[2] W.J.M. Sengers, noot bij de uitspraak.