Verkrijging van een erfdienstbaarheid door verjaring

Verkrijging door verjaring

De bezitter (niet-rechthebbende) van een goed, zoals een stuk grond of een daarop rustend recht van erfdienstbaarheid, verkrijgt dit na verloop van tien jaar onafgebroken bezit als hij te goeder trouw is en na twintig jaar als hij niet te goeder trouw is.[1] Door voldoende lang onafgebroken een (niet-bestaand) recht (zoals eigendom of erfdienstbaarheid) feitelijk uit te oefenen, ontstaat dat recht dus door verjaring. De juridische verhoudingen worden daardoor aangepast aan de feitelijke situatie.

Bezit versus houderschap

Men neemt een goed in bezit door zich daarover de feitelijke macht te verschaffen. Een enkele, op zichzelf staande machtsuitoefening is echter niet voldoende. De machtsuitoefening moet zodanig zijn dat daardoor het bezit van de oorspronkelijke bezitter (de eigenaar) teniet wordt gedaan.

Een goed bezitten is iets ander dan een goed houden. Een bezitter houdt of gebruikt een goed voor zichzelf. Hij respecteert het recht van de rechthebbende (eigenaar) niet. Een houder, zoals een huurder, doet dat wel. Hij houdt of gebruikt andermans goed voor de rechthebbende/eigenaar.

Hoe beoordeel je of iemand bezitter is of houder? De regel daarvoor is neergelegd in artikel 108 van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek:

“Of iemand een goed houdt en of hij dit voor zichzelf of voor een ander doet, wordt naar verkeersopvatting beoordeeld, met inachtneming van de navolgende regels en overigens op grond van uiterlijke feiten.”

Het draait dus wat ‘men’ vindt (de verkeersopvatting) en om de “uiterlijke feiten”: de feitelijke waarneming, de zichtbaarheid.

Het uiterlijk van een erfdienstbaarheid

Wat zijn dan “uiterlijke feiten” die duiden op het bezit van een erfdienstbaarheid? Hoe ziet de macht over een erfdienstbaarheid er uit? Voor het bezitten van bijvoorbeeld een stuk grond zijn er wel feitelijk waarneembare aanknopingspunten, bijvoorbeeld de aanwezigheid van een perceelsafscheiding (hek). Als je een perceel van iemand anders afsluit, kan daaruit worden afgeleid dat je pretendeert de rechthebbende te zijn. Maar hoe pretendeer je een (niet-bestaand) recht van erfdienstbaarheid uit te oefenen? Als iemand jarenlang dagelijks over het perceel van  zijn buurman van en naar de schuur achter zijn huis fietst, zie je dan de uitoefening van een recht van erfdienstbaarheid? Volgens de heersende leer is het antwoord ontkennend en kan het bezit van een erfdienstbaarheid (vrijwel) nooit uit een feitelijke situatie of handelen worden afgeleid. De gedachte daarachter is dat er geen typische gedraging is voor de uitoefening van een erfdienstbaarheid. Als je iemand over andermans perceel ziet fietsen, zou dat weliswaar op een erfdienstbaarheid kúnnen duiden, maar evengoed op het bestaan van een gedoogsituatie of een huurovereenkomst.

Vogelzang / Landgraaf

Er is echter een verschuiving gaande. De aanzet daartoe lijkt te zijn gegeven door de Hoge Raad in zijn arrest van 18 september 2015.[2] Dat gaat overigens niet over erfdienstbaarheden, maar over de familie Vogelzang die in de gemeente Landgraaf onrechtmatig een strookje gemeentegrond tussen de openbare weg en hun tuin in gebruik had. Vogelzang had er onder meer een stenen pad op aangelegd. Het gerechtshof oordeelde dat niet sprake was van bezit omdat een huurder ook een pad kan aanleggen. De aanwezigheid van het pad duidt volgens het hof dus niet noodzakelijk op inbezitneming van de grond door Vogelzang. De Hoge Raad oordeelde echter anders: de theoretische mogelijkheid dat ook een huurder op dezelfde wijze de macht over de grond kan uitoefenen, leidt nog niet tot de conclusie dat niet sprake is van bezit.

Dit betekent dat de grondeigenaar feiten en omstandigheden zal moeten aanvoeren die duiden op houderschap in plaats van bezit. In de literatuur wordt inmiddels bepleit dat het oordeel van de Hoge Raad inzake Vogelzang/Landgraaf ook kan worden doorgetrokken naar erfdienstbaarheden. Dat zou betekenen dat – bijvoorbeeld – wanneer iemand jarenlang dagelijks over het perceel van zijn buurman fietst, dit weliswaar kán plaatsvinden op basis van een afspraak met de buurman – houderschap dus -, maar dat dit nog niet betekent dat geen sprake kan zijn van bezit van een erfdienstbaarheid. En dus ook niet van het ontstaan van die erfdienstbaarheid door verjaring. De buurman zal feiten en omstandigheden moeten aanvoeren waaruit volgt dat hij er van uit mocht gaan dat geen sprake is geweest van een exclusieve machtsuitoefening van de fietser, maar dat het gebruik van zijn grond steunt op bijvoorbeeld een afspraak.

Conclusie

Tot voor kort moest nagenoeg iedere claim terzake een door verjaring verkregen erfdienstbaarheid op voorhand vrijwel kansloos worden geacht. Inmiddels lijkt dat te kort door de bocht. De deur is op zijn minst op een kier komen te staan. Het kan dan ook de moeite lonen om – op zijn minst – gedegen onderzoek te verrichten en zo nodig zelfs te procederen.

[1] Artikel 3:99 en 3:105 BW.

[2] ECLI:NL:HR:2015:2743 (Vogelzang/Landgraaf)