Dit moet u bij de (ver)koop van onroerend goed weten over het financieringsvoorbehoud!

Financieringsvoorbehoud

De financieringsclausule is een ontbindende voorwaarde. Dat betekent dat de koop tot stand komt, maar ook weer door de koper kan worden beëindigd als de voorwaarden voor het inroepen van de financieringsclausule (of een andere ontbindende voorwaarde) worden vervuld. In de regel houdt een financieringsclausule in dat de koper de koopovereenkomst kan ontbinden als hij er niet in slaagt om voor een bepaalde datum een hypotheeklening rond te krijgen.

Standaardclausules

In het KNB-model is het financieringsvoorbehoud als volgt geformuleerd:

‘Deze koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarde(n) dat (…) koper niet uiterlijk op (datum) een toezegging heeft verkregen van één of meer erkende geldverstrekkende instellingen voor één of meer geldleningen onder hypothecair verband van het verkochte (…) en koper tevens uiterlijk op de eerste werkdag na laatst genoemde datum schriftelijk en gedocumenteerd aan de notaris heeft verklaard, dat hij wegens het niet of niet tijdig verkrijgen van voormelde toezegging deze overeenkomst wil ontbinden.’

De formulering in het NVM-model (art. 16.1) luidt:

‘Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk op (datum) koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van (…) geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen.’

Superhandig natuurlijk.

U wilt als aspirant-koper natuurlijk niet eerst een hypotheek moeten aanvragen en de uitkomst daarvan afwachten voordat u een bod op het object kunt doen. U kunt zich niet het risico veroorloven dat pas nadat de koop definitief is geworden blijkt dat u het gekochte niet kunt betalen. Dit risico wordt dus met een financieringsclausule afgedekt.

Maar blijf opletten! Want de clausule moet wel correct worden uitgevoerd. Gebeurt dat niet, dan is het gevolg doorgaans dat de koop niet meer kan worden ontbonden en dus definitief wordt. Kunt u niet afnemen, dan wanpresteert u en hebt u ten minste de gebruikelijke 10%-boete aan uw broek hangen.

Hier gaat het fout

In de praktijk kom ik hoofdzakelijk de volgende twee situaties tegen waarin het fout is gegaan.

Oeps…

Ten eerste de gevallen waarin de verkoper het standpunt inneemt dat de koper geen beroep of niet tijdig een beroep op het voorbehoud heeft gedaan. De koper heeft bijvoorbeeld de uiterste datum domweg uit het oog verloren. Niemand die hem (m/v) daar aan helpt herinneren, zeker de makelaar van de verkoper niet. Ook de notaris niet; die is dan vaak nog niet eens van het bestaan van de koopovereenkomst op de hoogte gesteld.

Ook komt het voor dat de brief met ontbindingsverklaring de verkoper niet of pas na het verstrijken van de uiterste datum heeft bereikt. De bewijslast rust op de koper. Hij moet kunnen aantonen dat de verkoper de ontbindingsverklaring tijdig heeft ontvangen.

De inspanningsverplichting van de koper

De tweede categorie betreft de discussies tussen partijen over de vraag of de koper heeft voldaan aan zijn inspanningsverplichting. Het woord zegt al wat het inhoudt: de koper moet zich inspannen om de lening te verkrijgen. Een teleurstellend telefoontje met zijn bank is onvoldoende. Er moet werk van worden gemaakt. Doet de koper dat onvoldoende, of kan hij achteraf niet bewijzen dat hij zich voldoende heeft ingespannen, dan kan hij geen gebruik maken van de financieringsclausule en zit hij vast aan de koop.

Als koper moet u dus meerdere hobbels nemen om de financieringsclausule te kunnen benutten. U moet in elk geval:

1. tijdig – vóór de uiterste datum – de ontbinding schriftelijk inroepen;
2. kunnen aantonen dat de verkoper uw ontbindingsverklaring tijdig – nog steeds vóór de uiterste datum – heeft ontvangen;
3. kunnen aantonen dat u niet de vereiste lening hebt kunnen krijgen ondanks dat u zich voldoende hebt ingespannen om hem wel te verkrijgen.

Twee afwijzingen

Uit de jurisprudentie volgt als vuistregel dat de koper zich pas voldoende heeft ingespannen als hij bij ten minste twee verschillende erkende geldverstrekkers serieuze pogingen heeft gedaan die niet tot resultaat hebben geleid. Concreet betekent dit in de praktijk dat de koper dus minimaal twee schriftelijke afwijzingen van hypothecaire financiers moet laten zien. Dat is anders als hij aannemelijk maakt dat die (meerdere) pogingen volstrekt kansloos en dus zinloos zijn. Of als partijen hierover een andersluidende afspraak hebben gemaakt, bijvoorbeeld inhoudend dat één afwijzing voldoende is, of dat minimaal drie afwijzingen vereist zijn.

Documentatieplicht

Hierboven zijn twee voorbeelden van standaardclausules opgenomen. In de praktijk kom ik ook wel andere varianten tegen, soms een stuk uitgebreider. In zulke gevallen moet de koper doorgaans aan nog meer vereisten voldoen, zoals bijvoorbeeld een documentatieplicht. Hij kan dan niet volstaan met slechts twee niet-gemotiveerde afwijzingsbriefjes van financieringsinstellingen, maar moet de inhoudelijke onderbouwingen van die afwijzingen eveneens aan de verkoper tonen.

Geen financieringsclausule. Wat geldt dan?

Als in de koopakte geen financieringsvoorbehoud staat, betekent dit nog niet per se dat de koper de koop niet kan ontbinden als hij geen lening kan krijgen. De reden daarvoor is dat zeker in de woningmarkt de toepassing van een financieringsvoorbehoud zo gebruikelijk is, dat een verkoper er niet automatisch op mag vertrouwen dat de koper er geen behoefte aan heeft. Als partijen over het al dan niet opnemen van een financieringsclausule hebben onderhandeld en de uitkomst ervan is dat deze niet in de koopakte wordt opgenomen, dan geldt uiteraard geen voorbehoud en is de koop dus onvoorwaardelijk. Maar als partijen in de onderhandelingsfase in het geheel niet over de financiering van de koopsom hebben gecommuniceerd, mag de verkoper er niet van uit gaan dat de koper geen financiering nodig heeft en dus ook niet dat hij het daarbij horende risico (van het niet verkrijgen van die financiering) niet wenst af te dichten. In dat geval kan de koper dus mogelijk toch de koop ontbinden als hij geen passende geldlening kan krijgen. Feit is wel dat onze hoogste (nationale) rechtsinstantie, de Hoge Raad, zich hierover nog niet expliciet heeft uitgelaten. Er blijft vooralsnog dus ruimte voor een afwijkende visie op dit punt.

Dus

Het opnemen van een financieringsclausule in de koopakte is één, de uitvoering ervan twee. U hebt als koper niets aan een voorbehoud als u het niet tijdig en correct uitvoert. Houd de uiterste datum voor het inroepen van de ontbinding heel goed in de gaten. Als het niet lukt om op tijd de financiering rond te krijgen, zorg dan voor minimaal twee, bij voorkeur inhoudelijk gemotiveerde, schriftelijke afwijzingen van erkende Nederlandse financiers. En zorg ervoor dat dit op geldige wijze gebeurt en dat u kunt bewijzen dat uw ontbindingsverklaring de verkoper binnen de geldende termijn heeft bereikt.

Advies

Nog vragen of twijfels? Neem dan contact met me op. Dan kijk ik naar uw specifieke situatie.