Dit moet u weten over onderverhuur van bedrijfsruimte

De wet

Een verhuurder van bedrijfsruimte zit doorgaans niet te wachten op onderverhuur door zijn huurder. Als het goed is heeft de verhuurder voor het aangaan van de (hoofd)huurovereenkomst zich ervan vergewist met wie hij in zee ging. Dan wil hij niet dat het gebruik en beheer van zijn pand zomaar aan een onbekende kunnen worden doorgegeven.

Verhuurders hebben er in het algemeen dus belang bij dat hun huurders niet zonder hun toestemming onderverhuren. Toch hanteert de wet juist het tegenovergestelde als uitgangspunt.

Artikel 7:221 BW luidt:

De huurder is bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven, tenzij hij moest aannemen dat de verhuurder tegen het in gebruik geven aan die ander redelijke bezwaren zal hebben.

Dus: de huurder is bevoegd tot onderverhuur, tenzij…

Dat betekent, dat als je als verhuurder onderhuur wilt tegengaan, dit contractueel geregeld moet worden. En dat gebeurt in de praktijk dan ook standaard.

Het meest gebruikte modelcontract voor kantoorruimte (ROZ) bevat de bepaling dat voor onderverhuur toestemming van de verhuurder benodigd is en dat de verhuurder deze slechts mag weigeren op redelijke gronden.

Net als in het hierboven genoemde wetsartikel draait het dus om de zogenaamde ‘redelijke bezwaren’ die een (hoofd)verhuurder tegen onderverhuur moet kunnen aanvoeren. Zijn die bezwaren er, dan is onderverhuur niet toegestaan. Wordt in dat geval niettemin onderverhuurd, dan is de (hoofd)huurder aansprakelijk voor schadevergoeding en verbeurt hij bovendien een boete.

Redelijke bezwaren

Wat zijn dan ‘redelijke bezwaren’ waarop een verhuurder zich kan beroepen? Wanneer mag een verhuurder zijn toestemming weigeren?

Hier geldt een zogenaamde open norm. De bezwaren tegen onderverhuur kunnen zien op:

1. het gebruik door de onderhuurder;
2. onderverhuur an sich;
3. de persoon van de onderhuurder.

Het gebruik door de onderhuurder

De verhuurder kan gronden hebben om te vrezen dat het beoogde gebruik (door de beoogd onderhuurder) schade aan het pand gaat opleveren of de reputatie van het gehuurde zal schaden. Denk bijvoorbeeld aan activiteiten waarbij vervuiling kan optreden, of stank- of geluidsoverlast. Maar ook een gebruik dat zou leiden tot een wijziging van de overeengekomen bestemming van het gehuurde vormt een redelijk bezwaar.

Onderverhuur an sich

Als een verhuurder een probleem ziet in onderverhuur als zodanig en dus iedere vorm van onderverhuur wenst tegen te kunnen gaan, is een uitdrukkelijk en onvoorwaardelijk verbod tot onderverhuur in de (hoofd)huurovereenkomst vereist. Dan moet dus – in het geval van een ROZ-modelovereenkomst – van de modeltekst worden afgeweken. Wordt dat niet op die manier gedaan, dan kan de verhuurder niet volstaan met het standpunt dat hij nu eenmaal (‘gewoon’) geen onderhuur wenst en daarvoor zijn toestemming niet geeft.

Bevat de (hoofd)huurovereenkomst wel een onderverhuurverbod, dan betekent dat nog steeds niet dat de verhuurder daarop altijd met succes een beroep kan doen. Zo’n beroep kan in bijzondere gevallen in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid en door de rechter worden gepasseerd.

 

De persoon van de onderhuurder

Een verhuurder kan ook persoonlijke bezwaren tegen een (beoogd) onderhuurder hebben. Dat kan bijvoorbeeld met de reputatie van die (rechts)persoon te maken hebben, diens doelstellingen of zijn financiële positie. De verhuurder zal dergelijke bezwaren wel moeten kunnen beargumenteren. Hij moet dus duidelijk kunnen maken waarom de onderhuurder niet geschikt wordt geacht om het gehuurde te exploiteren.

Conclusie

Zowel op grond van de wet als de gangbare modelovereenkomsten (huur bedrijfsruimte) geldt: onderverhuur mag tenzij de verhuurder redelijke bezwaren kan aanvoeren. Dat is alleen anders als – in afwijking van de wet en de modelcontracten – door partijen een algeheel en onvoorwaardelijk onderverhuurverbod wordt overeengekomen. Zonder zo’n contractueel verbod komt het neer op beoordeling van de omstandigheden en een afweging van de belangen van de (hoofd)verhuurder en de (hoofd)huurder en de omstandigheden.