Over welke gebreken kan een opdrachtgever na de oplevering van een werk nog bij de aannemer klagen?

Iedereen is wel enigszins bekend met het begrip ‘oplevering’. Zeker in de bouw is het een gangbare term. Maar lang niet iedereen beseft het juridische belang. In de praktijk worden er veel fouten mee gemaakt, soms met erg grote gevolgen.

De oplevering is een wettelijk geregelde gebeurtenis binnen de aanneming van werk. Van een oplevering is sprake zodra de aannemer te kennen heeft gegeven dat het werk klaar is om te worden opgeleverd en de opdrachtgever het heeft aanvaard. Zonder aanvaarding vindt dus geen oplevering plaats.

Tussen de kennisgeving van de aannemer en de aanvaarding van het werk door de opdrachtgever vindt doorgaans een gezamenlijke opneming (keuring) van het werk plaats. Dit is voor de opdrachtgever hét moment om het werk te inspecteren. En in principe is het ook gelijk zijn laatste gelegenheid om bij de aannemer over eventuele gebreken te kunnen klagen.

 

Na de oplevering niet meer klagen over zichtbare gebreken

 

Als gevolg van de oplevering van een werk verliest de opdrachtgever zijn mogelijkheid om nog over zichtbare gebreken te kunnen klagen. Dat kan voor een opdrachtgever zeer nadelige consequenties hebben. Het tijdens de oplevering over het hoofd zien van een zichtbaar gebrek kan voor de opdrachtgever een schadepost betekenen die hij niet meer op de aannemer kan verhalen.

 

Na de oplevering klagen over verborgen gebreken

 

Op de regel dat de opdrachtgever na de oplevering van het werk niet meer over gebreken kan klagen, bestaan enkele uitzonderingen. Het eerste betreft verborgen gebreken. Die kon de opdrachtgever tijdens de opneming redelijkerwijs niet constateren. Daarom kan na de oplevering nog wel over verborgen gebreken worden geklaagd.

De vraag is echter wanneer sprake is van een verborgen gebrek. Verborgen zijn alle gebreken die zijn een geconstateerd dan wel door “de opdrachtgever op het tijdstip van de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken”.

Op de opdrachtgever rust dus een onderzoeksplicht. Hij moet het werk tijdens de opneming nauwgezet beoordelen. Schendt de opdrachtgever die plicht, dan kan hij later niet meer klagen over de gebreken die hij had kunnen zien.

De reikwijdte van de onderzoeksplicht is mede afhankelijk van de deskundigheid van de opdrachtgever. Is hij zelf deskundig, of laat hij zich tijdens de opneming door een deskundige bijstaan, dan zal een gebrek eerder geacht worden zichtbaar te zijn en dus minder snel verborgen. Het is dus nog maar de vraag of een niet-deskundige opdrachtgever er verstandig aan doet om een deskundige naar de oplevering mee te nemen; dat verslechtert immers zijn juridische positie ten opzichte van de aannemer aangezien hij dan minder mogelijkheden tot klagen heeft over eventuele na de oplevering geconstateerde gebreken dan wanneer hij zonder die deskundige bijstand bij de oplevering zou zijn geweest.

 

Na de oplevering klagen over zichtbare gebreken aan een bouwwerk

 

Met ingang van 1 januari 2024 is op de regel dat de opdrachtgever na de oplevering niet meer kan klagen over gebreken die hij tijdens de oplevering heeft gezien of redelijkerwijs had kunnen zien een uitzondering van toepassing. Betreft het werk een bouwwerk (zoals een woning), dan kan de opdrachtgever ook na de oplevering nog klagen over zichtbare gebreken, tenzij de aannemingsovereenkomst voor 2024 is gesloten of het gebreken betreft die niet aan de aannemer kunnen worden toegerekend, of het gebreken betreft die voor of tijdens de oplevering zijn vastgesteld.

Artikel 758 Burgerlijk Wetboek Boek 7 bij recentere aannemingsovereenkomsten terzake bouwwerken is dus dat de aannemer ook na de oplevering nog kan worden aangesproken over eerder onopgemerkte gebreken die de opdrachtgever eigenlijk wel had kunnen zien. Daarvan kan in de aannemingsovereenkomst echter weer worden afgeweken, zodat op de opdrachtnemer toch de eerderbedoelde algemene onderzoeksplicht komt te rusten.

 

Overige gevolgen van de oplevering

 

De oplevering heeft naast het hierboven in hoofdlijnen beschreven rechtsverlies van de opdrachtgever nog meer belangrijke juridische gevolgen, voor zowel de opdrachtgever als de aannemer. Het risico van achteruitgang of verlies van het werk verschuift van de aannemer naar de opdrachtgever/eigenaar en de eventuele verzekeringsplichten van de aannemer komen te eindigen. Onderhouds- en garantietermijnen vangen aan, zo ook wettelijke en contractuele verval- en verjaringstermijnen. En ook voor de bepaling of sprake is van bouwtijdoverschrijding (en boetes) is het moment van oplevering bepalend.

Voor vragen of zaken op het gebied van oplevering kunt u contact met mij opnemen.