Wat als de VvE de servicekosten niet conform de verdeelsleutel uit de splitsingsakte doorberekent?
Over die vraag werd tot in hoger beroep geprocedeerd (ECLI:NL:GHARL:2025:1693). De uitkomst: alle besluiten tot verdeling van de servicekosten die niet overeenkomen met de verdeelsleutel in de splitsingsakte zijn nietig! Dat betekent vervolgens ook dat alle teveel betaalde bijdrage(n) onverschuldigd zijn betaald. De betreffende appartementseigenaren hebben dus geldvorderingen op de VvE. Die kunnen ze verrekenen met toekomstige aan de VvE verschuldigd te geraken bijdragen.
Langdurige afwijking leidt niet tot een andere uitkomst
In de onderhavige zaak had de kantonrechter nog geoordeeld, dat hoewel de bedoelde afwijkende besluiten nietig zijn, de gedupeerde eigenaren toch geen beroep daarop mochten doen omdat de afwijkende praktijk maar liefst 20 jaar had bestaan en niemand echt zwaar gedupeerd leek te zijn geweest. Het hof oordeelde in hoger beroep echter anders: alleen onder heel bijzondere omstandigheden, waarvan hier geen sprake was, kunnen de eigenaren zich niet op de nietigheid van de afwijkende besluiten beroepen.
Volmacht verlenen aan het bestuur kan niet
In de zaak speelde ook nog dat de VvE na verloop van tijd had geprobeerd om de afwijkende praktijk te ‘legaliseren’ door aanpassing van de verdeelsleutel in de splitsingsakte. Voor een wijziging van de splitsingsakte geldt echter de wettelijke regel dat een bijzondere meerderheid van 80% nodig is. Die was weliswaar behaald – 86% van de stemgerechtigden had voor wijziging van de akte gestemd -, maar toch liep dit verkeerd. Een aantal stemmen was namelijk niet door de stemgerechtigden zelf uitgebracht, maar via volmachten die aan het bestuur waren verstrekt. En dat is (eveneens) nietig. Een volmacht kan namelijk enkel aan een persoon worden verstrekt, niet aan een orgaan zoals een bestuur. De aktewijziging bleek achteraf dus ook te zijn mislukt.