Wanneer is een onroerende zaak een ‘gebouwde’ onroerende zaak?
Voor huurders en verhuurders van bedrijfsruimte is dit een zeer relevante vraag. De wettelijke regimes voor de (ver)huur van bedrijfsruimte (ex art. 7:290 e.v. BW), zoals winkelruimte en horeca, en overige bedrijfsruimte (ex art. 7:230a e.v. BW), zoals kantoorruimte, is enkel van toepassing als het een ‘gebouwde’ onroerende zaak betreft. Is een onroerende zaak niet ‘gebouwd’, dan gelden enkel de algemene regels van het huurrecht. In dat geval heeft met name de huurder het nakijken aangezien het algemene huurrecht hem nauwelijks beschermt.
Wat zijn onroerende zaken?
Zaken zijn “de voor menselijke beheersing vatbare stoffelijke objecten”.[1] Dingen die je kunt beetpakken of aanraken.
Onroerend zijn “de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken.”[2]
Vliegveld Valkenburg
De wet bevat geen definitie van ‘gebouwd’ of ‘gebouw’. De Hoge Raad heeft daarvoor wel een kader geschetst. In 2014 oordeelde hij dat een (verhuurde) landingsbaan geen ‘gebouw’ is en daarom ook niet kwalificeert als een ‘gebouwde’ onroerende zaak.[3] Volgens de HR moet een ‘gebouwde’ onroerende zaak beschikken over een voor mensen toegankelijke, overdekte en/of met wanden omsloten ruimte. Een landingsbaan heeft niets van dit alles. Daarbij spreekt men in het algemeen over de ‘aanleg’ een landingsbaan, niet over het ‘bouwen’ ervan, wat volgens de HR ook een aanwijzing vormt dat het geen ‘gebouwde’ onroerende zaak betreft.
Aldus kon de huurder geen aanspraak maken op wettelijke ontruimingsbescherming.
Onbemand tankstation
De Hoge Raad moet nog een oordeel gaan vellen over de vraag hoe dit zit als het een (verhuurd) onbemand tankstation betreft, zoals van TinQ of Tango. Zijn dat ook geen ‘gebouwde’ onroerende zaken?
De kantonrechter te Leeuwarden en vervolgens ook Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelden dat een specifiek onbemand tankstation net als de landingsbaan van Vliegveld Valkenburg geen ‘gebouwde’ onroerende zaak is en dat de huurder dus geen wettelijke huurbescherming geniet.[4] De procureur-generaal van de Hoge Raad (Van Peursem) volgt dat oordeel eveneens, zo blijkt uit zijn begin 2026 gepubliceerde conclusie.[5]
De Hoge Raad zal het oordeel van de P-G hoogstwaarschijnlijk volgen en het cassatieberoep dus afwijzen. Betekent dit dat onbemande tankstations voortaan altijd moeten worden beschouwd als niet-gebouwde onroerende zaken?
Ik meen van niet. Uit de conclusie van de P-G valt namelijk af te leiden dat zijn oordeel voor een groot deel is gebaseerd op het feit dat de huurder onvoldoende feiten en omstandigheden heeft aangevoerd om tot een ander oordeel te kunnen komen. Dat laat mijns inziens dus de mogelijkheid open dat in andere gevallen van (verhuurde) onbemande tankstations wel degelijk sprake kan zijn van ‘gebouwde’ onroerende zaken in de zin van het bedrijfsruimtehuurrecht. En ik meen bovendien dat in veel gevallen sterke argumenten zullen bestaan om te kunnen betogen dat een onbemand tankstation wel in voldoende mate voldoet aan de criteria die de HR in 2014 heeft geformuleerd.
Vragen?
Hebt u vragen over dit onderwerp, over (ver)huur van bedrijfsruimten of over andere kwesties betreffende het vastgoedrecht of het verbintenissenrecht? Neem dan contact op!
[1] Art. 3:2 BW.
[2] Art. 3:3 BW.
[3] HR 11 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:899 (Vliegveld Valkenburg)
[4] Ktr Leeuwarden 5 september 2023, ECLI:NL:RBNNE:2023:3658; Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 19 november 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:7133.
[5] ECLI:NL:PHR:2025:1404